【干貨】不掉房坑不做韭菜,LOFT公寓你買對了嗎?

發布時間:2018-06-08 來源: 閱讀:
 

(正文共3658 字 29 圖,預計閱讀時間 10 分鐘)

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偶然在圣水寺聽見有一對哥倆聊天——

“哥,佛經上說‘風吹幡動’,到底是風動、幡動,還是心動?”

“風也沒動,幡也沒動,什么都沒動。你丫喝這么多,看什么不動?”


扯了個閑篇兒,還是說說樓市的事兒來給大伙兒醒醒酒


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前幾天有位重慶朋友說看了個LOFT公寓的樓盤(關于LOFT公寓的知識點參看《公寓、SOHO、LOFT區別在哪里?》一文或問問度娘),推銷員唾沫星子飛濺噴得他心旌搖蕩不能把持,來這兒讓給說叨說叨,還好替人排憂解難這活兒我熟。 


很早在外生活接觸過一些LOFT公寓,當時身邊年輕的哥們兒幾乎都很文藝,對LOFT公寓喜愛之極,房子經過精心的裝飾呈現出美侖美央到“慘絕人寰”的動人——無論是質感強烈的工業風,還是到精致雕琢的古典風,以及自由隨心的田園風等等不一而足,讓人目眩神迷眼花繚亂。


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凡事總有多面性,往往風險和利益共存,總該有個權衡取舍

 

知識點:什么是LOFT風格?

LOFT風格特別具有鮮明的個性,定義它的主要要素包括:

  • 高大而開敞的空間,上下雙層的復式結構;

  • 流動性,戶型內無障礙;

  • 透明性,私密程度減少;

  • 開放性,戶型間全方位組合等

在實際中,LOFT戶型通常是指那些小戶型、高舉架,面積在30-70平方米,層高在3.6-5.1米左右的戶型(超過5.1米會按2層來計算面積)。銷售時按一層的建筑面積計算,實際使用面積可達到銷售面積的近2倍。

LOFT最直觀的特點是近五米或更高的挑高,以及在戶型上除衛生間和廚房之外沒有任何預設安排,業主可根據個人喜好,將居室分隔成各種不同功能、不同風格的空間。

 

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正因為LOFT公寓個性太突出,因此優點缺點也顯而易見,好處和弊端也涇渭分明。


優點1

層高優勢


LOFT公寓最大的優點是層高能改成2層居住,通過一定的巧思妙想精裝修,往往相比普通住房的空間利用性價比更高。

 

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優點2

總價不高


通常LOFT公寓由于面積小,與同區域住宅相比總體價格不貴(這與開發商的成本相對較低有關系),甚至工作幾年的年輕人都能交得起首付,有經濟條件的不想貸款也能比較輕松地直接一次性付完房款。


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優點3

居住對象明確


適合特別想在大城市定居的普通人或希望在大城市扎根并且工作穩定的年輕人。有文青傾向的更搭。


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優點4


裝修自由度高


LOFT風格的空間有非常大的靈活性,人們可以隨心所欲地分割空間,改造成雙層或者多層,彰顯個性化的審美情趣,增加很多藝術效果。工作和居住不需要分離,同時發生在一個空間里,是對傳統的花園洋房觀念的一種挑戰。


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優點5

可以注冊公司

LOFT公寓是商業用地改住宅用途,可以辦理營業執照和申辦公司注冊地址。

 

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優點6

規避限購限貸

在一二線城市限購、限貸情況下,一般來說LOFT公寓不計入房產套數,對于自己的資產配置能借政策做個規劃。但是,要看城市的具體規定會不會有限制。

 

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人無遠慮必有近憂,畢竟購房置業是個高成本的決策,必須深入了解并存的風險。有幾條需要好好地說一說。

對于實際用于商業用途的商用房,由于業主可以有預期租金收入,因此一定程度上可以對沖風險。而作為自住用途的購房者,則在作出購買決策時,應對該問題進行充分考慮。


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缺點1

40年土地使用權


這是潛在重要風險之一。

根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條的規定,商業用地的土地使用權年限最高不超過40年。注意——這個40年,是從開發商取得土地使用權之日開始計算,而不是從購房者購買時計算

《物權法》第149條區分了住宅用地與非住宅用地(商業用地屬于非住宅用地),并規定:

(1)住宅建設用地使用權到期,自動續期

(2)非住宅建設用地使用權到期,依照法律規定辦理,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按法律、法規辦理。


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商用房土地到期后,是無法“自動續期”的,而是“申請續期”。根據《城市房地產管理法》第22條的規定:土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續使用土地的,應當最遲在屆滿前一年申請續期,除根據社會公共利益需要收回該幅土地的,應當予以批準。(意思如果市政規劃有需要,就可以收回該地塊的使用權。)

如果商用房土地到期再續費的標準是什么?法律無法界定或者確定。由于通貨膨脹等因素,土地使用權價格一定會有巨大的增漲

換句話說,一塊商業土地沒有被收回的話,按《城市房地產管理法》第22條的規定:

  1. 商用房的業主要想保有使用權,前提條件是再次支付土地使用權出讓金。

  2. 這個出讓金的價格,由政府或者將來的法律法規確定(目前沒有法律規定)。

  3. 如果業主不同意續交,則政府無償收回土地和地上建筑物。

  4. 到期續費高于普通住宅。


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缺點2

二手房交易成本高

目前內江二手房交易主要稅費大項如下,其它城市的請在當地稅務部門了解一下。

仔細看表格!

例如,普通住宅和LOFT公寓同樣為70㎡,購入總金額都是50萬,售出總金額都是70萬,僅僅按上表所列稅費項目計算一下:

  • 普通住宅繳納稅費——2年內4.97萬元,2-5年間1.05萬元,滿5年唯一住房免征

  • LOFT公寓繳納稅費——不管多少年限,一律交11.69萬元

交易費用數額差距巨大!


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缺點3

貸款問題

首付比例50%,只能商業貸款,不能公積金貸款。

對比下2018年最新的貸款利率,坐穩當了用房貸計算器算算看!

 

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缺點4

裝修費用高及效果


LOFT戶型一般在出賣之前不是完全裝修,需要房主自己修整,這里的裝修費用得自己全額投入。隔層費用和樓梯費用都不是一個小數目,LOFT的裝修成本會遠遠高于普通的平層商品房,大約是普通住宅的2倍。一套40-50㎡的LOFT公寓,輕輕松松花費在10-15萬或者以上

裝修要講究采光和通透性,隔層隔得不好就很容易影響光線。如果裝修公司選擇不當,裝出來很垃圾,LOFT最吸引人的優勢就會蕩然無存,給人的感覺就像“美女毀容”一樣。

還有,正常層高不能低于2.8米,低于這個數值就會覺得壓抑。曾經出現過無良開發商到期交房時層高縮水,分層后空間極度壓抑到快窒息。


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缺點5

公攤面積高


樓市圈里有句話,“外行盯戶型,內行看分攤”。LOFT公寓位處商業圈內,往往分攤面積很大。一般公攤面積在10%-15%之間都算合理,普通住宅的在17%就很高了。良心樓盤在10%的樣子。LOFT的?呵呵,自己去看看具體數據吧……


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缺點6

生活成本

一般情況下40年產權為商業、旅游、娛樂用地,這類房屋住戶的水電費將按照商業的標準,比普通居民用電用水價格要高。有些商住房甚至不通氣。具體要看樓盤怎么規劃以及和地方的銜接。

最近國家發改委在5月底出臺政策,準備在6月10號開始“民用、非民用天然氣價格機制將統一”,這個對LOFT公寓算是個利好,前提是商住房可以通天然氣。


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缺點7

私密性不算好

內部環境來講,裝修下來要保證通透性,空間必須保持開放性,公寓內部不會像住宅那樣各個房間獨立分開,上下兩層容易互有干擾;

外部環境來看,屬于商業用地,人群雜居,同樓層也許商業行為的較多,也許你的隔壁就是某家公司、美容店、藝術展廊,出入即使是酒店式管理也不一定能保證私密性。

至于安全性嘛要看個人感受,接受度高的人也沒事。


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缺點8

無法落戶

因為是商業用地,而不是住宅用地,無法落戶,孩子自然無法就讀周邊的幼兒園、中小學,不能享受義務制教育。

 

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缺點9

其它

LOFT公寓通常沒有陽臺,雖然落地窗很吸引人,窗戶往往會限開,不能良好的透氣通風,總還是欠缺住宅該有的設施,少了點家的味道。

由于LOFT公寓空間的開放性和層高爬樓,如果有老人和小孩,首先是不便,還容易發生安全事故,從這點上來講LOFT公寓還是對年輕人合適些。

 

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如果你是自住

LOFT公寓不適合拖家帶口的一大家人,戶型小,空間不獨立;挺適合的就3類人:

  1. 單身狗、小情侶

  2. 特別想在該城市扎下根來又無力購買住宅的人

  3. 藝術家做工作室用或者開公司作辦公寫字樓,畢竟靠近CBD商圈

 

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如果你是投資,那就需要注意幾點

  1. 根據歷來的經驗和數據統計,公寓類的增值緩慢投資回報較慢, 周邊的住宅房價翻倍公寓也不見得漲多少;

  2. 如果地處人口流入量大的城市,不用擔心增值和出租的問題,如當下一二線城市或者新一線城市,出租也有比較好的收益;

  3. 如果是人口流失嚴重的三四線城市,建議認真考慮投資前景,一方面是這樣的城市不具備人口紅利,另一方面是城市還面臨較長的“人口結構老齡化”周期的問題,再加上二手房交易成本高、增值周期緩慢又漫長,實在不是個好生意;即使出租,可能會不得不面對經常性的“空置期”,租不出去。

  4. 也許想那就賣掉吧,看看下面這段新聞,新盤尚且不好走,那么多負面的影響誰來做接盤俠?

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LOFT這樣的公寓,說到底還是有錢任性的主兒的菜,玩得更有底氣。P民朋友們下手慎重、慎重、慎重,寧可多攢點錢買套小點的住宅,最好別惹LOFT,除非以后的日子嫌事兒不多……就像組成家庭,美女再美,合適你的才是最好的。

祝愿我的朋友們順心遂愿選到好房子!

May the God of mercy open our eyes! Amen! 



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本文由作者授權房交網發布,作者觀點不代表房交網立場,不構成投資觀點。如有不同觀點,歡迎聯系房交網。

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